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貝殼研究院發布白皮書:站在融資渠道分叉路口的中國租賃
2018/7/31 13:52:35 來源:貝殼研究院發布白皮書:站在融資渠道分叉路口的中國租賃
  2018年,中國租賃市場發展依然強勁,房地產行業的各種力量都在準備發力進軍住房租賃市場。今年1月融創投資國內公寓領軍品牌自如;近期融創更是親自入場開始運營長租公寓項目,計劃在杭州、合肥落地兩個長租公寓項目,以期在租賃領域開展一篇新事業。
  從國際經驗來看,未來中國的住房租賃市場的體量不言而喻,正是看好這樣的市場前景,創業系、中介系、國企系、開發商系等等不斷涌入租賃市場,但是從目前的行業現狀來看,如何拓展市場、如何提升體量、如何獲取穩定的收入、如何加強品質等諸多問題還有待從業者繼續摸索探尋,特別是對于最近幾年才發展起來的租賃行業來說,能夠獲取資本支持,提升品質房源的供給更是關乎到今后一切工作開展的最強基礎。因此,能夠找到更優質的資本渠道,是所有從業者都關心的重要話題。
  近日,由南方財經全媒體集團旗下《21世紀經濟報道》和全聯房地產商會聯合主辦的“博鰲·21世紀房地產論壇·第18屆年會”在海南舉行,匯聚了房地產行業的學者專家,其中來自貝殼研究院的首席經濟學家楊現領在論壇期間與參會各方圍繞房地產有關的話題開展對話交流,并借由此次年會發布《2018年中國住房租賃白皮書》,從行業現狀談到供給市場,從機構端租賃市場談到住房租賃金融,方方面面將目前中國的租賃行業發展講解透徹。特別是其中關于住房租賃金融的梳理受到了從業者的一致關注。
  傳統融資方式門檻高,但在一段時期內仍將擔當主要籌款方式
  2015年5月魔方公寓采用風險資本股權投資方式獲得B輪9億融資;2017年10月,碧桂園集團與中信銀行簽訂長租住宅保障性基金戰略合作,獲得300億授信規模;同年10月,新派公寓發行國內首個長租公寓類REITs,融資2.7億;2018年北京符合銀行評價條件的農村集體經濟組織與國企合作的聯營公司等,將獲得國開行北京分行最長達25年的貸款。通過《白皮書》梳理的這一組數據來看,大部分中國的租賃行業從業者,面臨籌款融資方式缺乏的窘境,但是正在朝著多元化的方向前進。
  風險資本股權融資、商業銀行專項貸款、產業基金是行業發展前期的主要籌款渠道。然而對于大多數缺少有效的擔保品中介系企業及創業系新興企業來說,由于資信評級較差,很難獲得風投的青睞以及銀行的貸款。因此,對于長于技術與運營但資信資質較低的中小創業型租賃企業起來說,融資渠道的狹窄是阻礙發展的關鍵。
  在實際操作中,即便他們獲得了相應的資金支持,也要面臨貸款周期長、利率高的融資成本痛點。就風險資本股權融資(VC)和傳統債權融資等渠道來看,目前作為公寓企業的主流外部融資模式,具有單次融資規模大的需求,一旦達成將極大助力于企業的經營發展,但風投對于申請融資的條件要求苛刻,大多中小型公寓服務公司難以承受;就商業銀行專項貸款來說,基于銀行強風控的屬性,在授予企業貸款時,還會對企業的信用評分和資產擔保提出嚴格的要求,使得資質不足的中小企業被進一步拒之門外。
  所以目前,即使在國家政策的推動之下各大銀行逐漸向公寓企業打開融資通道,但對于大部分中小企業來說,仍難獲得資金申請資格,故而傳統的融資渠道的主要服務對象還聚焦于具有大型開發商背景或具有政府背景的租賃平臺、租賃運營企業。如2017年11月,建設銀行深圳分行,與萬科、華潤、碧桂園等11家房地產企業,簽署房屋租賃戰略合作協議,宣布正式開發深圳市長租房市場。
  新型融資渠道加速崛起,未來將進一步緩解租賃行業融資難問題
  不同于傳統融資渠道的高門檻,未來資產證券化、REITs對于中小企業和新興企業的扶持擁有著重要的意義。相對于傳統債權融資及互聯網金融等渠道,資產證券化以其機構化程度高、融資成本低等特點在融資領域中占據著獨特的一席之地。
  以租金收益權ABS、CMBS、ABN等融資方式為代表,資產證券化依托基礎資產產生的現金流而非自身信用來滿足企業對資金的需求,對于住房租賃行業管理的“海量投入,細水回流”的模式來說極為適合,此類融資方式通過抵押基礎資產的收益權或以現金流收益為支持進行還本付息,降低了企業因融資的門檻,拓寬了融資渠道。讓企業在獲得融資的過程中得以盤活存量資產,提高了融資效率。
  得益于低門檻、高流動性的特點,近年來資產證券化在中國的發展初具規模。據《白皮書》統計,截止到2015年底,資產證券化的市場存量為7703.95億元,同比增長129%,其中2015年發行6023.4億元,同比增長84%,并在接下來的幾年中保持增長態勢,擁有較大發展潛力。但因受制于各方面的發展條件不足,資產證券化的總體規模仍然不大,以REITs為例,由于底層法律制度缺失、金融市場不完善、投資運營團隊缺乏、投資者對REITs認識不足,REITs的發展被外部條件發展的不完備所限制,難以取得融資市場的認可。但這些阻礙只是REITs發展不足在外部的體現,深究根本,“高稅收”、“高門檻”、競爭激烈所導致的“盈利能力不足”才是導致該類融資方式發展滯后的根本原因。
  近年來,為了彌補資產證券化發展的不足,為長租公寓企業的發展提供更好的融資渠道,從監管指導層面,各級政府針對融資過程中有關的主體逐漸建立起相應的保障政策。2018年4月25日,中國證監會和住房城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,在《通知》中明確表明:要積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品,試點發行房地產投資信托基金(REITS);鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化;并支持依規將商業用房改為租賃用房并進行資產證券化,致力于為其發展創造良好的政策環境,提供健全的監管協作機制支持。
  就政策產生的效果來看,目前以REITs為代表的資產證券化在國內的發展雖然還面臨著不少阻礙,但仍具有巨大潛力,未來在條件發展成熟之時將被大規模的激發。為了突破住宅REITs發展的重重障礙,擺在我國REITs企業面前有兩條路可走:一是通過政府將公租房嫁接至住宅REITs換取份額,并交由專業機構管理的方式擴大供給。二是通過加大政策對住宅REITs、非住宅類房產改造的政策支持力度,從而實現較高的租金回報率。
  可以預見,在成熟的資產證券化模式之下,作為擁有較高回報率的投資方式將會吸引大量資金流入,專業化的投資管理團隊將會得到大力的培育,支持公寓資產證券化的發展,進而推動租賃機構化發展的趨勢,為企業發展提供更為優良的市場分辨力與內部管控力,并帶動整個行業的運營效率提升,促進規模與效率的平衡。
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